Zes boerderijen, landerijen en een stuk bosgrond erft Janneke Godziejewski-Esselink van haar vader. Het landgoed Kreil – al vierhonderd jaar in de familie – wil Godziejewski bij elkaar houden, alleen brengt het haar, behalve veel werk, niks op. In de aflevering Wat geef je door laat ze zien dat een landgoed bezitten absoluut geen vetpot is, maar dat ze toch rondkomt dankzij een pachtconstructie.

Want de opbrengsten uit de verhuur van boerderijen zijn te laag om de jaarlijkse vermogensbelasting en om de onderhoudskosten van het landgoed te kunnen betalen. Om ervoor te zorgen dat het landgoed zichzelf bedruipt en het haar geen geld meer kost, zoekt Godziejewski naar een nieuwe oplossing: een pachtconstructie.

Het probleem is dat de boerderijen op het landgoed in een dusdanige staat zijn dat ze met de verhuur te weinig geld verdient. De panden kan Godziejewski ingrijpend verbouwen, maar dan moet ze een hogere huur vragen om de investering er weer uit te halen. Die hoge huur kunnen alleen welgestelden opbrengen. Alleen zijn dat mensen die niet permanent op het landgoed willen wonen, maar de boerderij enkel zien als een buitenhuis. Voor Godziejewski is dat geen optie: ze wil alleen mensen die een binding hebben met de gemeenschap en daar in willen investeren.

Pachtconstructie

Om toch rond te kunnen komen van het landgoed en om de binding met de omgeving in stand te houden, komt ze – na enig financieel gepuzzel en zonder tussenkomst van de bank –  tot een pachtconstructie met de bewoner van één van haar boerderijen. Andere landgoedeigenaren volgen deze nieuwe ontwikkeling op de voet omdat ook zij allemaal met hetzelfde probleem kampen, namelijk een landgoed zonder verdienmodel.

Landgoed Kreil

In deze constructie verpacht Godziejewski het erf dertig jaar aan een pachter voor een gangbaar percentage rente per jaar. De pachter trekt het bedrag aan pacht (net als de hypotheekrente) af van zijn inkomstenbelasting, terwijl Godziejewski als landgoedeigenaar vermogensbelasting betaalt.

Voorwaarden constructie

De pachter mag vervolgens de boerderij afbreken en opnieuw bouwen, maar daarvoor moet hij wel rekening houden met een aantal zaken. Allereerst moet hij letten op het bestemmingsplan van de boerderij. Daarnaast moet de pachter rekening houden met de Natuurschoonwet, een wet die de landgoedeigenaar, in dit geval Godziejewski, ontheft van erfbelasting, op voorwaarde dat het landgoed opengesteld is voor bezoekers en dat het landgoed in stand wordt gehouden. En tot slot moet de pachter toestemming hebben van de landgoedeigenaar om de boerderij te verbouwen omdat Godziejewski zich verplicht heeft de boerderij uiteindelijk terug te kopen tegen de WOZ-waarde.

Voordelen voor landgoedeigenaar én pachter

Behalve dat ze pacht krijgt van haar pachter, verstrekt ze ook de hypotheek aan haar pachter waardoor ze – naast de pacht – de aflossing én de rente over de hypotheek ontvangt.  Met deze inkomsten heeft ze genoeg geld om de vermogensbelasting te betalen én kan ze na verloop van tijd de herbouwde boerderijen terugkopen.

Godziejewski verstrekt zelf hypotheek aan haar pachter.

Doordat Godziejewski zelf hypotheek verstrekt aan haar pachter, blijft de bank erbuiten waardoor zij de regie over het landgoed houdt. Als landgoedeigenaar hoeft zij – anders dan bij verhuur –  niet de boerderijen te onderhouden. De pachter zorgt zelf voor de boerderij. Daarnaast heeft de pachter zekerheid en economisch eigendom van opstal.

Het is financieel een ingewikkelde constructie, geeft Godziejewski toe, maar het zorgt voor meer duidelijkheid over wie waarvoor zorgt en wie welke verantwoordelijkheid heeft. Bovendien kan de volgende beheerder het landgoed op deze manier bij elkaar houden.